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Reclamación Gastos Hipoteca

Reclamación Gastos Hipoteca

El Tribunal Supremo en una sentencia del 23 de diciembre de 2015 hace nulas las cláusulas abusivas por la que los particulares abonaban los gastos de formalización de la hipoteca

 

La Sentencia del Pleno del Tribunal Supremo nº 705/2015, de 23 de diciembre de 2015, declaró la nulidad de la cláusula de “gastos del préstamo hipotecario”

 Todo aquel que firmaba una hipoteca (o ampliaba una anterior) estaba obligado a pagar los  gastos de notaría, registro, gestoría y el correspondiente Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD)  que no debía abonar quien solicitaba  el préstamo. 

 En una cláusula que introducían en la escritura, las entidades financieras imponían el pago de la totalidad de los gastos que ocasionaba la firma del préstamo hipotecario  a la persona que lo solicitaba.

  •  ¿Que gastos son los que puedes reclamar

La sentencia  (F.D.5º apartado g) afirma: la cláusula que pretende atribuir al consumidor todos los costes derivados de la concertación del contrato, supliendo y en ocasiones contraviniendo normas legales con previsiones diferentes” es una cláusula abusiva que contraviene el Art. 89.3 de la Ley General de Consumidores y Usuarios, según el cual, se califica como abusiva toda cláusula que transmita al consumidor las consecuencias económicas de gestión que no le sean imputables; la imposición de gastos de documentación y tramitación en la adquisición de viviendas que por ley corresponda al empresario; y derivación de impuestos que por ley vengan atribuidos al empresario como sujeto pasivo.

Resumiendo, los gastos de notaría, registro de la propiedad, impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados, gastos derivados de la contratación de un seguro de daños y gastos pre-procesales, procesales o de otra naturaleza

Es importante saber, que los gastos derivados de la compraventa, tales como el IVA, el impuesto sobre transmisiones patrimoniales, o el impuesto de Actos Jurídicos Documentos no podrás reclamarlos, es lógico, en este proceso solo interviene el comprador y el vendedor, en ningún caso el banco.

  • 1 Gastos de notaría

Cuando te conceden un préstamo es indispensable pasar por notaria para formalizarlo en escritura pública y ante notario, lo que conlleva una serie de gastos a la notaría.

El tribunal dice que la persona que solicita el prestamos no es quien decide formalizar dicho préstamo en escritura pública, sino que es el propio banco quien decide hacerlo, para reforzar el acuerdo y darle fuerza ejecutiva, es el quien debe correr con la totalidad de los gastos notariales, ya que la normativa de aranceles de notarios y registradores, fija el pago a la persona o entidad  que solicita el servicio, es por lo tanto una desigualdad hacer cargar con todos los gastos al solicitante del préstamo, por este motivo se declara nula la cláusula y se le puede solicitar al banco la devolución de por lo menos el 50 % de los gastos notariales.

  • 2 Gastos por la inscripción de la hipoteca en el Registro de la Propiedad

La Ley exige que todos los bienes inmuebles deben estar ”censados”, como lo puedan estar las personas físicas, con el objetivo de saber en cada momento a quién pertenecen (titulares), cargas, servidumbres, notas, etc., etc.

El Tribunal Supremo dice en su sentencia que, “en lo que respecta a la formalización de escrituras notariales e inscripción de las mismas (necesaria para la constitución de la garantía real –o sea la hipoteca-), tanto el arancel de los notarios como el de los registradores de la propiedad, atribuyen la obligación de pago al solicitante del servicio de que se trate o a cuyo favor se inscriba el derecho. Y quien tiene el interés principal en la documentación e inscripción de la escritura de préstamo con garantía hipotecaria es, sin duda, el prestamista, pues así obtiene un título ejecutivo, constituye la garantía real, y adquiere la posibilidad de ejecución especial”.

El Tribunal Supremo declara nula la cláusula que atribuye al prestatario los gastos registrales, lo que daría derecho a reclamar al banco la devolución de los gastos que se generen con ocasión de la inscripción de la hipoteca en el registro de la propiedad.

  • 3  Gastos por el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados

Para formalizar el préstamo hipotecario  en escritura pública tiene que abonarse el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, en su modalidad de documentos notariales, esta cuota cambia dependiendo de la comunidad autónoma

 De acuerdo a la Ley que regula el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados: “será sujeto pasivo del impuesto el adquirente del bien o derecho y, en su defecto, las personas que insten o soliciten los documentos notariales o aquéllos en cuyo interés se expidan”.

Por eso, podemos reclamar a la entidad bancaria la devolución del impuesto.

  • ¿Qué plazo hay para solicitar la nulidad de la cláusula?

El plazo, para aquéllas hipotecas que se encuentran todavía vigentes, es el de cuatro años a contar desde el día siguiente a la fecha de la Sentencia del Tribunal Supremo, es decir, dicho plazo finalizará el 24 de diciembre de 2019; y para aquéllas que hayan sido totalmente abonadas, se podrá proceder a la reclamación, si su total pago se hizo dentro del plazo de los 4 años anteriores al 23 de Diciembre de 2015.

  •  ¿Cómo reclamar?

Debemos tener cuidado y contar un profesional, es recomendable hacerlo lo antes posible, pero hay que tener él cuenta que el Tribunal Supremo ha abierto el camino, pero no todos los tribunales se acogen a esta sentencia, porque para crear jurisprudencia el Tribunal Supremo, tiene que dictar por lo menos dos sentencias.

Al igual que los hipotecados con cláusula suelo, en primer lugar debemos averiguar a cuánto asciende la cantidad que abonamos, para poder concretar el importe correspondiente. Para ello es importante que reunamos las facturas de estos gastos.

Después deberíamos ponernos en contacto con nuestra entidad para reclamar nuestro dinero. Para ello en primer lugar deberíamos pedir una cita con el director de nuestra sucursal y exponerle nuestro caso. Si este no accede, pasaríamos a poner una reclamación formal al servicio de atención al cliente de nuestra entidad, en Internet se pueden encontrar distintos modelos.

 Si esto tampoco funciona, el siguiente paso es elevar la reclamación al Banco de España, que en un plazo máximo de 2 meses debería emitir su postura.

Finalmente, si no ninguna de los pasos anteriores funciona, 

Si tras agotar la vía extrajudicial el banco no se aviniese a la devolución de los gastos, tendremos que afrontar la vía judicial y tomar medidas legales.

  • ¿Que se necesita?, las facturas: 

  1.  De los gastos de la notaría en la que se suscribió.

  2.  Factura (carta de pago/liquidación oficial) de los gastos del Impuesto de Actos Jurídicos      Documentados.

  3.  La Factura de los gastos de inscripción en el Registro de la Propiedad de dicha hipoteca.

  4.  Factura de la gestoría encargada de la tramitación, si es que recurrió a ella.

  5.  Escritura del préstamo hipotecario.

  6.  Factura de la tasación del inmueble.

  7.  Último recibo del pago de la hipoteca en caso de seguir abonándola.

 

       Si se van a reclamar los gastos de formalización de la hipoteca por cancelación de la misma o novación es necesario aportar las escrituras correspondientes a dichas operaciones e igualmente todas las facturas (notaría, registro) vinculadas a ellas.

  • ¿Cuánto cuesta?

El afectado puede tiene dos opciones, acudir a los tribunales y denunciarlo, tendría que  ir a un bufete de abogados y firmar un poder notarial para que ellos puedan actuar en tu nombre, para que tramite la reclamación individualmente,

La otra opción sería acudir a las asociaciones de consumidores tales como Facua, OCU, y Adicae, estas tiene abiertas acciones colectivas o individuales múltiples, en contra de las entidades.

Todo esto supone un gasto, hay mucho papeleo que hacer, por la vía extrajudicial, perderás un tiempo precioso en buscar documentos, hacer la solicitud, remitir el expediente y esperar la respuesta.

Por la vía judicial, todos te van a cobrar, tanto las asociaciones de consumidores como los bufetes de abogados tiene un precio por sus servicios. Las Asociaciones exigen asociarse. En el caso de Adicae, para ser miembro hay que abonar una cuota única de alta de 40 euros y 36 euros de cuota anual (tres euros al mes).  Facua, la cuota anual es de 60 euros y la de inscripción, de 27 euros. La OCU, dos meses a dos euros, seis meses a 7,57 euros y 15,15 euros al mes, el resto. A estas cifras hay que añadir que, en caso de demanda, puedan cobrar solo una cantidad fija, entre 90 y 200 euros, o incluso algún porcentaje de lo recuperado.

En los despachos de abogados, la situación es algo similar. Dos ejemplos que pueden ser representativos (aunque también los hay más caros):

  • En un bufete de todos conocido, el cliente paga 100 euros una vez que decide presentar una demanda. Solo si la gana (tras los recursos pertinentes, sin costes adicionales), el 10% de lo que recupere es para el bufete.

  • En otro bufete, el costo inicial de la demanda puede encarecerse hasta los 200 euros si ésta es más amplia, lo mismo que el porcentaje de devolución al bufete “puede ser ligeramente superior”.

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