LA TRIBUTACIÓN POR PLUSVALÍAS PARA LAS
RENTAS MÁS ALTAS
Los cambios para la inversión
En principio, la idea del Ejecutivo es incluir esta medida a partir del próximo año, con lo que
las rentas del capital volverán a tener claras diferenciaciones, como ya ocurría antes de la
reforma del año 2006. En esta ocasión, a las plusvalías generadas por las operaciones con
acciones, fondos de inversión, como las generadas por venta de inmuebles, en el primer año
se les aplicará el tipo marginal de IRPF. Es decir, que para las rentas más altas, de más de
300.000 euros, el gravamen ascendería hasta el 52%, lo que supondría que prácticamente se
duplicase.
Se trata de un fuerte escalón teniendo en cuenta que, hasta ahora y según las últimas
modificaciones puestas en marcha en 2012, el contribuyente pagaba un 21% siempre que las
ganancias fueran inferiores a los 6.000 euros; un 25% si se situaban entre los 6.000 y los
24.000 euros; y un 27% en el caso de que sobrepasasen esta última cifra.
La intención del Gobierno es mantener esta escala fija únicamente para las plusvalías que se
obtengan después del primer ejercicio, mientras que en estos momentos se está aplicando en
todos los casos sin tener en consideración el momento en el que el inversor genere las
ganancias.
La nueva medida supondrá, en la mayoría de situaciones, una subida impositiva para el
contribuyente. Especialmente para las grandes fortunas, que hasta ahora tributaban como
máximo un 27% si ingresaban más de 24.000 euros por movimientos patrimoniales. Pero no
sería un alza exclusivamente para las rentas más elevadas. Por ejemplo, una persona que
obtenga unas plusvalías de 3.000 euros y su renta esté entre los 33.007 y los 54.407 euros –
con un marginal del 40%- sufriría un incremento de la presión fiscal de 19 puntos. Con la
nueva ley, a esos 3.000 euros generados por el contribuyente se les aplicaría una retención
del 40% el primer año, desde el 21% anterior.
Sólo habría un efecto positivo en casos muy excepcionales. Para un particular con una renta
por debajo de los 17.707 euros -que equivale a un tipo marginal del 24,75%- que obtenga
más de 6.000 euros como ganancias patrimoniales en menos de un año, la tributación sería
a partir de ese momento algo más baja, ya que pasaría de un 25% a un 24,75% el
primer año.
2006 2007 2010
Según tipos
marginales
Tipo fijo Tipo fijo
15% 18% 21% 21% Menos de 6.000 € 24,75% Hasta 17.707.20 €
24% 25% De 6.000 y 24.000 € 30% De 17.707 a 33.007 €
28% 27% Más de 24.000 € 40% De 33.007 a 53.407 €
37% 47% De 53.407 a 120.000 €
45% 49% De 120.000 a 175.000 €
51% De 175.000 a 300.000 €
52% Mas de 300.000 €
21% Menos de 6.000 €
25% De 6.000 y 24.000 €
27% Más de 24.000 €
Tipo Fijo
2012
Tipo fijo Las generadas el primer año
según tipos marginales
Próximos Cambios
Generadas posteriormente
La reinversión en vivienda habitual: exenciones y deducciones fiscales
Las deducciones en este apartado afectan a las plusvalías obtenidas en la operación (el
dinero que se gana con la venta. De forma resumida, Hacienda considera como ganancia
patrimonial la diferencia entre el precio de venta de la casa menos el precio de compra
aplicando algunos coeficientes de actualización. La fórmula sería la siguiente:
(+) Importe real de la adquisición (o valor de adquisición a efectos del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones)
(+) Inversiones y mejoras efectuadas en los bienes adquiridos
(+) Gastos y tributos inherentes a la adquisición (excepto intereses), satifisfechos por el adquiriente
(-) Amortizaciones (inmuebles o muebles arrendados y derechos sobre los mismos, así como en los supuestos de
prestación de asistencia técnica que no constituya actividad económica)
= Valor de adquisición
(+) Importe real de la transmisión (o valor de transmisión a efectos del Impuesto sobre sucesiones y donaciones)
(-) Gastos y tributos inherentes a la trasmisión satisfechos por el transmitente
= Valor de transmisión
Sin embargo, según explica la Agencia Tributaria, las ganancias obtenidas resultarían
exentas si se reinvierten en la adquisición de otra vivienda habitual o en la rehabilitación
de la que va a tener ese carácter. Es decir, podremos librarnos de tributar por esas plusvalías
siempre que las utilicemos para comprar otra casa o rehabilitar la que sea nuestra vivienda
habitual en ese momento.
No obstante, existe una serie de requisitos que deben cumplirse, empezando por el
concepto de vivienda habitual, que a efectos fiscales es aquella que constituye la residencia
durante un plazo continuado de al menos tres años. Esto afecta tanto a la vivienda que
vendemos como a la que compramos y ambas deben tener la consideración fiscal de
habituales. Además, en el caso de la vivienda recién adquirida, debe ser habitada en un plazo
de doce meses por el propio contribuyente.
Adicionalmente, existen una serie de plazos para la reinversión del capital obtenido. Con
carácter general, la reinversión debe producirse en un periodo de dos años desde la venta o
en los dos años anteriores a la misma. Toda venta fuera de ese plazo computaría como una
ganancia patrimonial en la declaración de renta y estaría sujeta al pago de impuestos con
un gravamen del 19% sin posibilidad de disfrutar de la exención por reinversión en vivienda
habitual.
En caso de tener que constituir una nueva hipoteca, se podrá empezar a deducir por la
nueva vivienda cuando las cantidades invertidas superen la de la base de las deducciones que
se practicaron en la anterior vivienda más la ganancia exenta por la inversión. Así, por
ejemplo, una persona que ha vendido su casa tras cuatro años deduciendo un máximo de
9.040 euros anuales por un total de 36.160 euros, podrá comenzar a deducir una vez haya
destinado a su nueva vivienda habitual esa cantidad de dinero. Hasta entonces no podrá
deducir por vivienda habitual.
Con motivo de la redacción de la Ley 16/2012, de 27 de diciembre, de Medidas Tributarias:
Se suprime la deducción por inversión en vivienda habitual a partir de 1 de enero de 2013.
No obstante, se establece un régimen transitorio para los contribuyentes que con anterioridad
al 1 de enero de 2013 hubieran (i) adquirido su vivienda habitual; o (ii) satisfecho cantidades
para su construcción; o (iii) satisfecho cantidades para obras de rehabilitación o ampliación
de vivienda habitual, o finalmente (iv) satisfecho cantidades para obras e instalaciones de
adecuación de la vivienda habitual de las personas con discapacidad. En estos dos últimos
casos, las obras deberán estar terminadas antes de 1 de enero de 2017.
En tales circunstancias se podrá aplicar la deducción por adquisición de vivienda habitual
conforme a la redacción vigente a 31 de diciembre de 2012.
Asimismo, estarán exentas en un 50% las ganancias patrimoniales derivadas de la venta de
inmuebles urbanos situados en territorio español que hubieran sido adquiridos a partir del 12
de mayo de 2012 y hasta el 31 de diciembre de 2012, bajo el cumplimiento de determinados
requisitos.
Transmisión de elementos patrimoniales con menos de un año de
antigüedad
Las alteraciones patrimoniales derivadas de la transmisión de elementos patrimoniales
adquiridos o de mejoras realizadas en dichos elementos con menos de un año de
antelación a la transmisión, se integrarán en la base imponible general (y no en la base
imponible del ahorro), tributando al tipo marginal, quedando así integradas junto con
aquellas que no deriven de la transmisión o mejora de elementos patrimoniales.
Si tras dicha integración resulta un saldo negativo, su importe se compensará con el saldo
positivo resultante de la integración y compensación de rendimientos e imputaciones de
renta, hasta un 10% de dicho saldo positivo. Si resultara finalmente un saldo negativo, se
compensará en los cuatro años siguientes, conforme a las reglas de compensación.
Como medida transitoria se permite que las pérdidas patrimoniales generadas en un plazo
no superior a un año no prescritas pendientes de compensación a 1 de enero de 2013 (es
decir, generadas entre 2009 y 2012, ambos inclusive) se pueden seguir compensando con
el saldo de las ganancias y pérdidas patrimoniales del ahorro.
Tributación de los No residentes
Los bienes inmuebles que se encuentran situados en España que son propiedad sujetos no
residentes soportan un tratamiento tributario muy similar al previsto para los supuestos en
los que el adquiriente o el titular es un sujeto residente en España, aunque en este caso
suelen tributar operación por operación sin tener en cuenta circunstancias personales y
aplicando tipos fijos de gravamen.
La ganancia patrimonial se determinará por la diferencia entre el valor de adquisición y el de
transmisión, de forma similar a la que se mostraba en el apartado anterior “La reinversión
por vivienda habitual: exenciones y deducciones fiscales” salvo la deducción de las
amortizaciones en caso de haber estado alquilado el inmueble, que en este caso no son
deducibles.
Una vez conocido el valor de transmisión y de adquisición se halla la diferencia, y el
resultado será la ganancia patrimonial que habrá que someter al tipo de gravamen del 21%.
Señalar que en el caso de transmisiones de bienes inmuebles situados en España, por
contribuyentes no residentes que actúen sin establecimiento permanente, el adquiriente
estará obligado a retener e ingresar en el Tesoro Público el 3% de la contraprestación
acordada, teniendo este importe para el vendedor el carácter de pago a cuenta del impuesto
que corresponda por la renta derivada de esta transmisión. Por tanto el adquiriente entregará
al vendedor no residente un ejemplar modelo 211 con el que se ha efectuado el ingreso de la
retención, a fin de que este último pueda deducir esta cantidad en la cuota a ingresar
resultante de la declaración de la ganancia. Si la cantidad retenida es superior a la cantidad a
ingresar, se podrá obtener la devolución del exceso.
El plazo de presentación de dicho modelo, tanto vía telemática como en papel, es de tres
meses contados a partir del término del plazo que tiene la persona que adquirió el inmueble
para ingresar la retención (este plazo es, a su vez, de un mes desde la fecha de la venta).
Transmisión de vivienda habitual por mayores de 65 años
La ganancia patrimonial generada en la transmisión, cualquiera que sea la contraprestación
de la vivienda habitual por mayores de 65 años está exenta.
No existe ningún requisito adicional para gozar de la exención.
La transmisión puede realizarse mediante compraventa, donación, aportación a una sociedad,
etc..
En consulta de 23-06-97 DGT, admite la exención de la nuda propiedad, reservándose el
contribuyente mayor de 65 años, el usufructo de dicha vivienda.